Quando um dos herdeiros é menor de idade ou pessoa incapaz, a venda de um imóvel da herança exige autorização judicial, concedida por alvará depois de o juiz ouvir o Ministério Público e verificar que a venda atende ao interesse do incapaz. Isso vale mesmo que o inventário esteja sendo feito em cartório: a Resolução 35 do CNJ, alterada pela Resolução 571/2024, admite o inventário extrajudicial com herdeiro menor ou incapaz, mas proíbe atos de disposição dos bens dele nessa via. O imóvel só pode ser vendido com o alvará, e o dinheiro da parte do incapaz fica protegido pelas regras que o juiz fixar.
É uma situação comum em Valinhos e na região: um imóvel de família precisa ser vendido para pagar as despesas do inventário, para dividir o valor entre os irmãos ou porque ficou sem uso, e um dos herdeiros é um neto menor ou um irmão curatelado. Os demais herdeiros querem vender, o comprador aparece, e a escritura trava no tabelionato. Este artigo explica por que a autorização é necessária, o que a lei diz sobre os bens de menores e de tutelados, como o pedido de alvará é feito, o que o juiz examina e quais erros atrasam o processo.
Por que o herdeiro incapaz muda a regra da venda
A lógica da lei é proteger quem não pode decidir por si. O art. 1.691 do Código Civil diz que os pais não podem alienar nem gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Para o menor sob tutela, o art. 1.748, IV, permite ao tutor, com autorização do juiz, vender os imóveis nos casos em que for permitido, e o art. 1.750 completa: os imóveis dos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. A mesma proteção se aplica, por extensão, à pessoa curatelada.
Quando o imóvel pertence ao espólio e um dos herdeiros é incapaz, a fração que cabe a ele está sob essa proteção. Vender o imóvel inteiro sem autorização é vender a parte dele sem o juiz, e o tabelião não lavra a escritura.
Exemplo prático
Três irmãos herdam a casa dos pais em Valinhos. Um deles é curatelado por incapacidade civil, representado pela irmã. Os dois irmãos capazes concordam com a venda e há comprador. A escritura não pode ser lavrada até que o juiz autorize a venda da fração ideal do irmão curatelado e defina como o valor correspondente será guardado.
O que a Resolução 571/2024 do CNJ mudou no inventário em cartório
Até 2024, a presença de herdeiro menor ou incapaz obrigava o inventário a ser judicial. O art. 12-A da Resolução 35 do CNJ, incluído pela Resolução 571/2024, passou a admitir o inventário por escritura pública ainda que inclua interessado menor ou incapaz, desde que o pagamento do seu quinhão ocorra em parte ideal em cada um dos bens inventariados e haja manifestação favorável do Ministério Público. O § 1º do mesmo artigo é o ponto que interessa aqui: nessa hipótese, é vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do interessado menor ou incapaz. O § 3º condiciona a eficácia da escritura à manifestação favorável do Ministério Público, e o § 4º manda submeter ao juízo competente o procedimento em caso de impugnação.
Em termos práticos: a família pode fazer o inventário no cartório, com o incapaz recebendo a sua fração em cada bem, mas não pode vender a parte dele no mesmo ato. A venda é etapa seguinte e passa pelo juiz. Quem tenta resolver tudo de uma vez costuma perder tempo.
Como funciona o pedido de alvará judicial
O art. 725 do Código de Processo Civil lista, entre os procedimentos de jurisdição voluntária, o pedido de alienação, arrendamento ou oneração de bens de crianças ou adolescentes, de órfãos e de interditos (inciso III) e a expedição de alvará judicial (inciso VII). Não há réu nem litígio: o representante do incapaz pede ao juiz que autorize a venda, e o juiz decide após ouvir o Ministério Público.
Passo a passo
- Reunir os documentos. Certidão de óbito, documentos do incapaz e do representante, termo de tutela ou curatela, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas e o inventário concluído ou em andamento.
- Avaliar o imóvel. Laudo de avaliação por corretor ou engenheiro; o juiz pode determinar avaliação judicial, como prevê o art. 1.750 para os bens do tutelado.
- Demonstrar a necessidade ou a vantagem. Explicar por que a venda interessa ao incapaz: despesas de manutenção, risco de deterioração, valor justo, uso do dinheiro em favor dele.
- Apresentar a proposta de compra. Quando já há comprador, o valor e as condições entram no pedido.
- Propor a destinação do valor. Depósito judicial, aplicação em nome do incapaz ou aquisição de outro bem, conforme o caso.
- Manifestação do Ministério Público e decisão. O promotor opina sobre o interesse do incapaz; o juiz defere ou indefere o alvará.
- Lavrar a escritura. Com o alvará em mãos, o tabelião lavra a escritura de venda e o comprador registra a matrícula.
Em Valinhos, o pedido corre no Foro da cidade, e a escritura é lavrada no tabelionato de notas escolhido pelas partes. Esse caminho é acompanhado no atendimento de alvará judicial para venda de imóvel.
O que o juiz examina antes de autorizar
- Interesse do incapaz: a venda precisa ser boa para ele, e não apenas conveniente para os demais herdeiros.
- Valor justo: o preço proposto é confrontado com a avaliação; venda abaixo do mercado é indeferida ou condicionada.
- Destino do dinheiro: a parte do incapaz não pode ficar na conta de um parente; o juiz define depósito, aplicação ou reinvestimento.
- Representação regular: quem pede tem de ser pai, mãe, tutor ou curador com poderes em dia.
- Conflito de interesses: se o representante também é herdeiro e vendedor, o juiz pode nomear curador especial para o incapaz.
Exemplo prático
Um casal de Vinhedo quer vender o apartamento que a filha de dez anos herdou da avó, para comprar um imóvel maior em que a família vai morar. O juiz tende a autorizar quando a nova aquisição é feita em nome da menor na proporção do valor recebido, porque o patrimônio dela é preservado. Se o pedido fosse usar o dinheiro para quitar dívidas dos pais, a resposta seria outra.
Erros que atrasam ou impedem a autorização
- Assinar compromisso de compra e venda com data de escritura marcada antes de pedir o alvará.
- Pedir a venda sem avaliação, ou com valor muito abaixo do mercado.
- Tentar vender a fração do incapaz na própria escritura de inventário extrajudicial, o que o art. 12-A, § 1º, da Resolução 35 veda.
- Omitir que o representante também é vendedor, o que gera conflito de interesses e pode anular o ato.
Quando a família ainda está decidindo entre o cartório e o Foro, vale ler antes sobre o inventário extrajudicial com herdeiro menor ou incapaz: a escolha da via muda o tempo total e a ordem das etapas.
Em 25 anos de atuação, o que mais vi atrasar a venda de um imóvel de herança foi a pressa de fechar o negócio antes de organizar o pedido. O juiz autoriza quando entende que o incapaz sai protegido; o trabalho do advogado é mostrar isso com documento, e não com argumento.
Dr. Celso Souza, OAB/SP 150.111
Perguntas frequentes sobre venda de imóvel com herdeiro incapaz
Como obter um alvará judicial para venda de imóvel de incapaz?
Por pedido de jurisdição voluntária ao juiz, com base no art. 725 do CPC, instruído com os documentos do incapaz e do representante, a matrícula do imóvel, a avaliação, a justificativa da venda e a proposta de destinação do valor. O Ministério Público é ouvido antes da decisão.
É possível vender um imóvel durante o inventário sem alvará judicial?
Quando todos os herdeiros são capazes e o inventário é extrajudicial, a venda pode ser feita pelos herdeiros com a concordância de todos, conforme as regras do cartório. Havendo herdeiro menor ou incapaz, a venda da parte dele exige alvará.
Como vender um imóvel com herdeiro incapaz?
Concluindo ou encaminhando o inventário, pedindo ao juiz o alvará para a fração do incapaz, com avaliação e destino do valor definidos, e só então lavrando a escritura.
É possível vender imóvel de curatelado sem autorização judicial?
Não. Os bens do curatelado recebem a mesma proteção dos bens do tutelado: a venda de imóvel depende de avaliação e de aprovação do juiz.
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